Primera i breu aproximació pràctica als aspectes civils.

(Avantprojecte de llei de modificació de la Llei 8/2012, de 19 d juliol, de turisme de les Illes Balears, relativa a la comercialització d’estades turístiques)

0.- JA ÉS APLICABLE?

No. Es tracta sols d’un avantprojecte que ha d’esser aprovat pel Consell de Govern i després iniciar la tramitació parlamentària, per la qual cosa pot estar diversos mesos abans que entri en vigor i a més a més pot patir modificacions durant aquest procés. Mentre no s’aprovi regeix l’anterior regulació, per la qual cosa ens remetem al nostre anterior post.

1.- REGLA GENERAL

La regla general és que sols es possible la comercialització turística d’habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal si ho així ho permet expressament el títol constitutiu o els estatuts de la comunitat de propietaris.

Si no ho permeten, serà necessari un acord de la majoria de la junta de propietaris que a la vegada constituesquin una majoria de quotes de propietat.

2.- A ON SÓN ELS ESTATUTS I/O EL TÍTOL CONSTITUTIU?

Estatuts. Comentar en primer lloc que les comunitats de propietaris no estan obligades a tenir estatuts ja que són facultatius (de fet són moltes les comunitats que no en tenen o sols tenen unes especificitats). Si no en tenen s’aplica directament la Llei de Propietat Horitzontal.

Com podem sebre si n’hi ha. La manera més fàcil és demanar-los a l’administrador de la finca en cas que es tengui contractat. Si no hi ha administrador de la finca, es pot anar directament al Registre de la Propietat de la finca i demanar-lo.

Molt sovint els estatuts es troben en el títol constitutiu de la finca, el qual també es pot consultar al Registre de la Propietat.

3.- COM ES PODEN CANVIAR ELS ESTATUTS O EL TÍTOL CONSTITIU?

Es pot pensar que fora necessari canviar els estatuts per o bé autoritzar els lloguers turístics o bé per prohibir-los. Idò bé, el que s’ha de dir és que no resulta gens fàcil ja que és necessari la unanimitat de tots el propietaris.

4.- QUÉ VOL DIR MAJORIA DE PROPIETARIS I DE QUOTES?

L’avantprojecte exigeix que hi hagi una majoria de propietaris que votin a favor, però no basta aquesta majoria, sinó que aquests propietaris han de tenir la majoria de quotes. Cada propietari té una quota de participació en la copropietat de la finca.

Amb aquest condicionant es pretenen evitar abusos de majoria. Així un propietari únic d’un element privatiu molt gran amb una quota molt elevada, no pot adoptar decisions unilaterals. I a se’n revés, un grup de propietaris d’elements privatius petits no pot adoptar decisions en perjudici de propietaris que encara que siguin menys, tenen una quota de participació elevada.

5.- QUÈ PASSA SI UN PROPIETARI ARRENDA TURISTICAMENT EL PIS SENSE L’ACORD DE LA COMUNITAT DE PROPIETARIS I SENSE QUE ELS ESTATUTS HO PERMETIN?

D’acord amb l’avantprojecte no es podrà comercialitzar turísticament el pis.

Des del punt de vista civil, en el supòsit que estassin prohibits al estatuts, cap la possibilitat de considerar que el propietari està realitzant una activitat il·lícita de l’article 7.2 LPH i sol.licitar al jutge la cessació de l’activitat, la indemnització de danys i perjudicis i la privació de l’ús de l’habitatge fins a tres anys. S’haurà d’estar en tot cas a l’expectativa de com la jurisprudència interpreta aquest precepte.

6.- I SI COMPR UN HABITATGE, COM PUC SABER SI HI HA UN ACORD DE LA JUNTA AUTORITZANT LA COMERCIALITZACIÓ TURÍSTICA?

L’avantprojecte no té cap previsió en aquest sentit i això pot suposar una desprotecció del consumidor que compra un habitatge desconeixent aquesta circumstància que potser rellevant. Seria necessari esmenar aquesta situació i contemplar el possible accés al Registre de la Propietat d’aquests acords.